成交量暴跌75%,二手房寒冬終于來了!
5月28日,成都市也宣布建立二手住房成交參考價(jià)格發(fā)布機(jī)制!
這是在深圳實(shí)行二手房價(jià)格指導(dǎo)價(jià)之后,第一個(gè)推廣的城市,二手房指導(dǎo)價(jià)將有望在全國熱點(diǎn)城市逐步推行。
2021年的樓市調(diào)控,真的超乎所有人的想象!
一、樓市密集調(diào)控
進(jìn)入2021年至今,全國樓市總計(jì)調(diào)控次數(shù)已經(jīng)達(dá)到了215次!
從調(diào)控措施上來看,創(chuàng)新舉措不斷、調(diào)控越來越嚴(yán)。
如,繼“三道紅線”控制資產(chǎn)端后,“五分檔”控制資金端,并嚴(yán)查經(jīng)營貸違規(guī)流入樓市;
法拍房納入限購范圍;
上海買房實(shí)行積分搖號制度,上海、北京、重慶等城市實(shí)施多校劃片或?qū)W位到校,嚴(yán)厲打擊炒作學(xué)區(qū)房;
深圳開始實(shí)行二手房參考價(jià),5月28日成都也跟進(jìn);
杭州、北京、無錫等城市既限地價(jià)、也限房價(jià);
限售時(shí)間由2年調(diào)整為3至5年;
銀行開始調(diào)高房貸利率,以寧波、杭州、廣州、深圳、蘇州、重慶等為代表的多個(gè)樓市熱點(diǎn)城市,房貸利率上調(diào)了20至50個(gè)基點(diǎn)。
這些密集的調(diào)控政策,對于火熱的樓市可謂是當(dāng)頭一棒。尤其是在深圳爆出深房理炒房團(tuán)內(nèi)幕后,引發(fā)七部門聯(lián)合調(diào)查,政府對于炒房行為已經(jīng)是零容忍的態(tài)度!
但是,即便是在如此密集的調(diào)控之下,2021年1月至5月的房價(jià)依然在小幅上漲中。數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)來看,70個(gè)大中城市中,有62個(gè)城市的新房價(jià)格出現(xiàn)上漲,有54個(gè)城市的二手房房價(jià)環(huán)比上漲。
樓市進(jìn)入了一個(gè)“越調(diào)控越漲”的怪圈之中,房價(jià)如同脫韁的野馬,根本拉不回來。
當(dāng)前,中國的住房市值已經(jīng)高達(dá)392萬億元,是美國的1.8倍。但是,現(xiàn)在的問題是,買房人不相信房價(jià)會(huì)下跌!
房價(jià)真的只漲不跌嗎?
2012年的溫州,房價(jià)炒到全國第一,最終泡沫破裂,房價(jià)暴跌,至今溫州市依然不慍不火,被其他地級市超越。
2017年以前,是北京都市圈最火爆的時(shí)期,北京的房價(jià)一路暴漲,而距離北京最近的環(huán)京樓市,燕郊、香河、廊坊、固安、永清、三河等著名區(qū)域的房價(jià),也隨著北京市高房價(jià)的外溢而跟漲,2017年漲至頂峰,最高的燕郊一度漲到了3萬元一平!
然而,炒作出來的泡沫終究不可持續(xù),環(huán)京樓市在政策調(diào)控下,需要借助當(dāng)?shù)氐纳绫2拍苜I房,購房需求驟減,環(huán)京樓市立馬就陷入了寒冬。
其中,環(huán)境樓市以燕郊最為出門,2017年最高價(jià)3萬元一平,短短兩年就暴跌至1萬多一平,無數(shù)炒房客被套牢其中!
再回到90年代房地產(chǎn)興起時(shí)的海南,這里承載著中國第一次房地產(chǎn)泡沫破裂的往事,無數(shù)人在那次泡沫破裂中傾家蕩產(chǎn)。
所以,即使在經(jīng)濟(jì)蓬勃發(fā)展40年的中國,房價(jià)只漲不跌也只是個(gè)偽命題,過度炒作的樓市、泡沫嚴(yán)重,就必然會(huì)有破裂的一天。
政策調(diào)控的目的并不是讓房價(jià)暴跌,而是要讓樓市充分回歸理性、回歸房住不炒的本質(zhì),徹底遏制炒房現(xiàn)象。
在2021年這次密集的調(diào)控中,最受關(guān)注的城市莫過于深圳了!
二、深圳房價(jià)只漲不跌?
早在2021年1月份,就有數(shù)據(jù)顯示,深圳的房價(jià)均價(jià)已經(jīng)突破至9萬元一平,而同期的北京、上海、廣州都是在6萬元左右一平的均價(jià),深圳房價(jià)居全國之首!
這其中,就不乏鼓吹深圳房價(jià)只漲不跌的炒房客,他們的口號也很直接,中國只有一個(gè)深圳,深圳的土地已經(jīng)開發(fā)殆盡了,人口流入只會(huì)帶來樓市的持續(xù)上漲!
某中介就曾提到,深圳的前海時(shí)代樓盤掛盤均價(jià)在17萬左右一平,而業(yè)主卻想著等30萬元一平了再賣,這時(shí)候的業(yè)主,心比天高!
但是,最近的一則微博熱搜卻打破了這種局面。深圳一套國城花園的學(xué)區(qū)房房源,在阿里拍賣網(wǎng)上,經(jīng)過147次出價(jià)后,最終以2206萬元的價(jià)格賣出,相較2月份同戶型房子的成交價(jià),下降了662萬!
這可以說是深圳的調(diào)控威力顯現(xiàn)了。過去,深圳的二手房價(jià)格更多是參考之前的成交價(jià)以及業(yè)主個(gè)人定價(jià),中介也可以提高掛牌價(jià),加上中間龐大的稅費(fèi)存在,二手房每成交一次,價(jià)格都要往上漲一定幅度,造成了所有業(yè)主都堅(jiān)信深圳房價(jià)只漲不跌的局面。
但是,二手房指導(dǎo)價(jià)打破了業(yè)主和中介定價(jià)的局面,由政府直接給所有小區(qū)定參考價(jià)格,成交價(jià)不得超過參考價(jià)!
三個(gè)月來,業(yè)主、購房者、中介都想繞過這個(gè)二手房指導(dǎo)價(jià),以之前的成交價(jià)作參考,由此甚至衍生出了各種名目繁多的收費(fèi)項(xiàng)目,比如陪業(yè)主打一把麻將,暗示輸80萬元!
但經(jīng)過了三個(gè)多月的博弈,顯然深圳的業(yè)主已經(jīng)開始松動(dòng)了,巨大的壓力面前,他們不得不妥協(xié)。
根據(jù)數(shù)據(jù)顯示,2月份是二手房指導(dǎo)價(jià)實(shí)施后的第一個(gè)月,加上春節(jié)放假的原因,整體成交量暴跌在情理之中。
3月份,深圳二手房成交6789套,4月份成交4877套,5月份截至5月30號的數(shù)據(jù)顯示,二手房成交3314套。
2020年7月份是樓市最火爆的時(shí)候,當(dāng)月二手房成交數(shù)量13407套,715新政也是這時(shí)候公布的。以7月份的最高點(diǎn)作對比,2021年5月份的二手房成交量已經(jīng)暴跌了75%!
成交量暴跌75%,深圳的二手房可謂是真正進(jìn)入了寒冬!
三、二手房市場將全面遇冷
深圳的調(diào)控政策,對于抑制房價(jià)上漲起到了實(shí)實(shí)在在的作用,可謂是成效顯著。
成都市當(dāng)前的狀態(tài),像極了炒作成風(fēng)的深圳,二手房的價(jià)格甚至有超過4萬元的,大有直逼廣州房價(jià)的趨勢。但是,城市綜合能力上來說,成都還遠(yuǎn)遠(yuǎn)不及廣州,房價(jià)漲上去只能是給成都人帶來沉重的負(fù)擔(dān)。
成都目前學(xué)習(xí)深圳的二手房指導(dǎo)價(jià),從首批發(fā)布的指導(dǎo)價(jià)來看,基本是在當(dāng)前成都二手房成交價(jià)基礎(chǔ)上打6.5折至8.5折,不可能再有原來的成交價(jià)作為指導(dǎo)價(jià)。
鎖住了價(jià)格,就是鎖住了房子的溢價(jià)空間,鎖死了炒房客的利潤,讓他們無利可圖。
當(dāng)前樓市最火熱的城市,除北上廣深之外便是成都、重慶、杭州、南京、蘇州等新一線城市了。
如果成都學(xué)習(xí)深圳的經(jīng)驗(yàn)?zāi)軌虺晒Χ糁仆稒C(jī)炒房現(xiàn)象,打壓二手房價(jià)格,令樓市回歸理性,那么二手房指導(dǎo)價(jià)將有望在一線城市和新一線城市全面鋪開。
中國目前炒房投機(jī)最嚴(yán)重的城市,就是一線城市和新一線城市,新一線城市中,僅有長沙的房價(jià)是控制得最好的,房價(jià)收入比也是最低的,其他的城市房價(jià)都存在一定的泡沫。
如果二手房指導(dǎo)價(jià)全面鋪開,那么一線城市和新一線城市的二手房也將會(huì)全面遇冷,正式進(jìn)入寒冬,房子回歸居住屬性。這時(shí)候,最慘的莫過于炒房客了,要么降價(jià)拋售、要么高成本持有,無論哪一種,對他們而言都如同割肉!
自“房住不炒”確立至今,炒房已經(jīng)成為監(jiān)管層深惡痛絕并嚴(yán)厲打擊的行為。2020年疫情之下大放水,大量的資金再次涌入樓市帶動(dòng)房價(jià)上漲,說明政策調(diào)控中存在一定漏洞,讓炒房客有機(jī)可乘。
2021年開始密集的調(diào)控,就是在大量補(bǔ)上政策的漏洞,限制炒房客進(jìn)入樓市。而在所有的調(diào)控手段都嘗試過后,二手房指導(dǎo)價(jià)的成效得到了證明。
除了深圳、成都外,無錫、寧波也已經(jīng)開始推出了二手房指導(dǎo)價(jià)格。
中國向來喜歡試點(diǎn),試點(diǎn)成功后再全國推行。這一次二手房指導(dǎo)價(jià),成都之后,又將有多少城市一并推行呢?
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