作者 | 周松濤

來源 | 首席財經(jīng)觀察（ID：meirijingji001）

該來的遲早會來。

樓市調(diào)控的王炸終于落地了，沒錯，就是房地產(chǎn)稅。

一、房地產(chǎn)稅終于落地

昨天（10月23日），第十三屆全國人民代表大會常務(wù)委員會第三十一次會議作出決定，授權(quán)國務(wù)院在部分地區(qū)開展房地產(chǎn)稅改革試點工作。

直接說重點：

• 試點地區(qū)將由國務(wù)院確定，報全國人大常委會備案，試點實施時間同樣將由國務(wù)院確定；
• 房地產(chǎn)稅改革試點地區(qū)征稅對象為居住用和非居住用等各類房地產(chǎn)，不包括依法擁有的農(nóng)村宅基地及其上住宅；
• 由國務(wù)院制定房地產(chǎn)稅改革試點具體辦法，試點地區(qū)制定具體實施細(xì)則；
• 本決定授權(quán)的試點期限為5年。

這意味著醞釀多年的房地產(chǎn)稅，終于要落地了。

實際上，此次推進(jìn)并非突然，早有鋪墊。

一個星期前，10月16日第20期《求是》雜志發(fā)表重要文章《扎實推動共同富裕》。

文章指出，要積極穩(wěn)妥推進(jìn)房地產(chǎn)稅立法和改革，做好試點工作。

什么是房地產(chǎn)稅？很多人可能只聽說過這個概念，并不能給出明確的定義。

房地產(chǎn)稅是政府向地產(chǎn)物業(yè)征收的一種財產(chǎn)稅，通常向房產(chǎn)的業(yè)主或租戶等使用者征收。

房地產(chǎn)稅是一個綜合性概念，即與房地產(chǎn)有直接關(guān)系的稅都屬于房地產(chǎn)稅。在我國包括個人所得稅、印花稅、土地增值稅、契稅等。

房地產(chǎn)稅與房產(chǎn)稅不完全相同。

房產(chǎn)稅是以房屋為征稅對象，按房屋的計稅余值或租金收入為計稅依據(jù)，向產(chǎn)權(quán)所有人征收的一種財產(chǎn)稅。通俗點說，就是已擁有房子的人，每年都要為自己房子納的稅。房產(chǎn)稅也是房地產(chǎn)稅的一種。

房產(chǎn)稅征收對象只是房屋，而房地產(chǎn)稅的征稅對象是房屋加土地。

房地產(chǎn)稅也并不是一個全新的概念，早在十年之前，也就是2011年，上海和重慶兩個城市就開始試點。

不過，由于稅率太低，范圍過窄，基本上沒有任何效果。

上海和重慶的試點，并不能代表市場預(yù)期的房地產(chǎn)稅，現(xiàn)在，房地產(chǎn)稅改革試點，預(yù)示著房地產(chǎn)稅將真正落地。

市場普遍預(yù)期，房地產(chǎn)稅落地至少是2022年，部分人則認(rèn)為三到五年內(nèi)不可能真正落地。

僅僅一個星期，就有了實質(zhì)性進(jìn)展，超出了所有人的預(yù)期。

這無疑給出了一個重磅信號，樓市調(diào)控進(jìn)入了深水區(qū)，樓市迎大變天。

二、為什么要推進(jìn)房地產(chǎn)稅？

為什么要實施房地產(chǎn)稅？

調(diào)控樓市，打擊炒房。

說到底，就是房價太高了，特別是過去十年，漲幅驚人，而且并不完全是市場行為，炒房客在其中起到了很大的推波助瀾作用。

無論是其它物價，還是工資上漲的速度，遠(yuǎn)遠(yuǎn)跟不上房價上漲速度。

以全國房價最高的深圳為例，二手房超過8萬每平方米。

一個普通家庭，70平米，就算深圳的均價，也超過500萬。

即使是全款，不算利息，也不是一般家庭能夠承受。

全家人工作一輩子，最后只能買下一套房子。

樓市調(diào)控出了很多措施，無論是國家層面，還是地方城市具體調(diào)控措施，效果都不甚理想，短暫降溫之后，又呈上升趨勢。

這次，終于要祭出終極殺器。

為什么說實施房地產(chǎn)稅能打擊炒房客？

房地產(chǎn)稅的威懾力不容小覷。

譬如美國的一些州，不管房子多大、也不管你有幾套、住多少人，只要有房子就必須繳納房產(chǎn)稅。

稅率基本上是房屋價值的1%到3%，紐約是3%，加州是1%。如果是3%的話，一套價值500萬的房子，一年光是房產(chǎn)稅就要15萬，即使以中位數(shù)1.5%計算，也要7.5萬，每年。還有不菲的物業(yè)稅，這也是房地產(chǎn)稅的一種。

一年15萬，可能是很多普通人一年的工資。

如果試點房地產(chǎn)稅，鑒于此前上海和重慶的效果并不明顯，市場普遍認(rèn)為稅率會在1%以上，征收范圍也會由增量擴(kuò)展至存量。

也就是說，此前購買的房子也要繳納房產(chǎn)稅。

對擁有多套房，甚至十幾套，幾十套房的人，可能是累進(jìn)制懲罰性稅率。

毫無疑問，征收房地產(chǎn)稅，可以抑制高房價，特別能有效打擊炒房客興風(fēng)作浪。

買的房越多，交的稅越多，還可能越高。

征收房地產(chǎn)稅，交易量會下降，房價沒有大漲的基礎(chǔ)，炒房客賺不到錢，還要交納不菲的房產(chǎn)稅，房價沒有了炒作基礎(chǔ)，有利于房價維持在一個相對合理區(qū)間波動。

很多人認(rèn)為，高房價是最好的避孕藥。

不一定完全對，如果房價保持合理，確實能讓很多家庭生二胎，三胎少了后顧之憂，從某種程度上說，能起到鼓勵生育的作用。

三、房價會暴跌嗎？

房地產(chǎn)稅試點這幾個月可能會出臺，也許就是2022年1月1日。

房地產(chǎn)稅短期是樓市利空，主要是影響預(yù)期，成交量會降低，價格會下跌。

房地產(chǎn)稅實施之后，有多套房的人或者家庭會大幅增加購房和持有成本，會遏制樓市非理性炒作，房價會徹底失去大幅上漲的基礎(chǔ)。

不過，更多人關(guān)注的問題是，房地產(chǎn)稅會不會導(dǎo)致房價暴跌？

可能性不大。

沒有任何疑問，房地產(chǎn)稅的征收對象會是擁有至少兩套房的家庭或個人。

市場的剛需依舊存在，長期來看，房價合理，經(jīng)過觀望期，真正有住房需求的家庭會是市場的主角，需求在，房價就沒有大幅下跌的基礎(chǔ)。

房地產(chǎn)稅試點的城市會有哪些影響？

可能會推高房租。

房東繳納的房地產(chǎn)稅會直接轉(zhuǎn)嫁給租客和二房東，尤其是城市核心地段。

不過，到時候租房市場也可能有具體的配套措施來遏制房東大幅上調(diào)租金。

房地產(chǎn)稅還會產(chǎn)生房產(chǎn)置換熱潮。

有多套房產(chǎn)的個人和家庭，為了降低持有成本，會賣掉多余的房子，或是賣小變大，就是幾套面積小的房子，置換成一套面積更大的房子。

市場上的大戶型房子和豪宅估計會成為搶手貨。

當(dāng)然，還是會有不少人為了避免交稅去鉆規(guī)則的空子，譬如假離婚，贈與、去名字等等。比如從第三套房開征，夫妻有三套房的可能會離婚，丈夫兩套，妻子一套就免征，或者把三套以上贈與父母兄弟代持等等。

這同樣需要有相關(guān)的配套措施出臺，堵住規(guī)則的漏洞。

投資外溢現(xiàn)象也不可避免。

如果深圳是試點城市，購房者可能會選擇到東莞，惠州等地買房，廣州如果開征，佛山和中山或許會迎來購房熱潮。

房地產(chǎn)稅落地，先是試點，全國實行，至少是五年之后。

那么問題來了，哪些城市會成為第一批試點對象？

經(jīng)濟(jì)學(xué)家賈康認(rèn)為，房地產(chǎn)應(yīng)該在深圳，海南和浙江試點。

這只是專家的一家之言，你認(rèn)為房地產(chǎn)稅應(yīng)該在哪些城市試點？