作者 | 范智林

來(lái)源 | 金融智庫(kù)（ID：jinrongo2o）

6月底了，又到了一個(gè)微妙的時(shí)刻。

現(xiàn)在想從銀行借錢買房？

沒門！

一、房貸額度告急，多地停止受理

最近一段時(shí)間，樓市可謂是波瀾迭起、暗流涌動(dòng)，似乎在醞釀著一場(chǎng)巨變！

先是傳出恒大陷入債務(wù)危機(jī)，之后恒大在全國(guó)多地的樓盤集體打折促銷，部分房源的優(yōu)惠力度甚至達(dá)到5折。

在經(jīng)過一個(gè)月的努力籌款后，昨天恒大終于湊出136億港幣，提前償還了6月28日到期的14.5億美元債本息。

恒大的債務(wù)危機(jī)暫時(shí)算告一段落，但是另一個(gè)危機(jī)又浮出了水面。

最近幾天，上海、廣州、深圳、重慶、武漢、南京、杭州、合肥等多座城市紛紛傳出房貸額度告急，甚至是銀行停貸的消息。

從目前了解到的信息來(lái)看，許多地方的公積金貸和二手房貸款幾乎都停掉了，而首套房的商業(yè)貸款則大幅收緊。當(dāng)然了，也有部分地方和部分銀行是連首套房的商業(yè)貸款都停掉了。

上海方面，一位銀行房貸經(jīng)理透露：“眼下不僅僅上半年額度用完，三季度的額度都不太夠用，不論首套還是二套，無(wú)論一手還是二手，想要辦理房貸敬請(qǐng)等到四季度。因?yàn)轭~度是以放款日為認(rèn)定時(shí)間點(diǎn)的，假使現(xiàn)在6月買房，在銀行審核資質(zhì)之后時(shí)間已經(jīng)來(lái)到8月，到時(shí)候占用的是三季度的額度。”

另有一位樓盤銷售經(jīng)理表示：“目前樓盤合作的幾家銀行的放款速度都很慢，無(wú)論大行、股份行還是城商行、農(nóng)商行，都需要等待2到3個(gè)月后才能放款。”

而武漢方面，中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)的編輯以購(gòu)房者身份分別致電中國(guó)銀行、中國(guó)工商銀行等武漢支行發(fā)現(xiàn)，在個(gè)人住房信貸業(yè)務(wù)發(fā)放方面，這些銀行已收緊住房額度，其中新房、二手房公積金業(yè)務(wù)都暫不受理，與房貸收緊對(duì)應(yīng)的還有房貸利率全面上浮。

南京方面，自媒體“房產(chǎn)南京”摸底了南京14家銀行的房貸利率，發(fā)現(xiàn)首套房的房貸利率主流已經(jīng)從此前的5.45%漲到5.65%左右。

這突如其來(lái)的變故，讓許多想買房子的人不得不取消計(jì)劃或者另想辦法。

二、這次房貸告急，可能持續(xù)很久

金融行業(yè)的人都知道，每年6月往往都是“錢緊”的時(shí)候。因?yàn)?月底是不少理財(cái)產(chǎn)品的兌付期，同時(shí)也是審核銀行各項(xiàng)財(cái)務(wù)指標(biāo)的時(shí)間節(jié)點(diǎn)，所以6月份銀行都會(huì)回籠資金以備兌付和檢查。

比如2013年發(fā)生的“620錢荒”，隔夜Shibor暴漲578.4bp至13.44%，最高達(dá)到史無(wú)前例的30%，7天回購(gòu)利率最高達(dá)到28%。那時(shí)候也有很多家銀行暫時(shí)停掉了房貸放款，不過沒過多久就恢復(fù)正常了。

那么這次房貸告急，是否也是因?yàn)?月錢緊呢？

當(dāng)然不是，這次更多跟今年的房貸新政有關(guān)。

目前很多銀行人士認(rèn)為，雖然現(xiàn)在未到年底，但是銀行的房貸額度已經(jīng)相當(dāng)緊張，說(shuō)明“兩道紅線”管住資金供給端，預(yù)計(jì)未來(lái)房貸額度越來(lái)越吃緊將會(huì)是常態(tài)。

他們說(shuō)的“兩道紅線”，指的是去年12月31日，央行和銀保監(jiān)會(huì)聯(lián)合發(fā)布的《關(guān)于建立銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)貸款集中度管理制度的通知》里頭設(shè)置的房地產(chǎn)貸款和個(gè)人住房貸款“兩道紅線”。

具體來(lái)說(shuō)，就是央行將全國(guó)所有銀行劃分成五類，并對(duì)每一類銀行分別設(shè)置了房地產(chǎn)貸款和個(gè)人住房貸款占比上限，以陷入更多資金流入樓市。

根據(jù)這一新規(guī)，各大銀行允許能夠流入房地產(chǎn)的資金比例都被往下壓了很多。所以現(xiàn)在不是銀行沒錢可以房貸，而是可以發(fā)放房貸的額度不夠。

舉個(gè)例子，從各家上市銀行2020年上半年財(cái)報(bào)來(lái)看的話，就有多家銀行的個(gè)人住房貸款占比超標(biāo)，比如建設(shè)銀行、郵儲(chǔ)銀行的個(gè)人住房貸款超過32.5%，招商銀行超過20%。

而去年上半年由于疫情的影響，全國(guó)樓市都陷入低迷狀態(tài)，所以個(gè)人住房貸款也會(huì)相應(yīng)減少，從而令2020年6月底的個(gè)人住房貸款占比低于正常年份。

隨著去年下半年樓市的復(fù)蘇，個(gè)人住房貸款的需求大幅增加，因此本來(lái)就已經(jīng)處于臨界點(diǎn)的兩道紅線，今年必然會(huì)顯得過于緊張。

三、樓市雪上加霜，開發(fā)商狗急跳墻

實(shí)際上，銀行停貸不僅影響到普通老百姓的購(gòu)房計(jì)劃，更影響到了開發(fā)商的銷售進(jìn)度和資金回籠。

自去年8月20日，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部、人民銀行聯(lián)合推出三道紅線，要求房企剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率不得大于70%，凈負(fù)債率不得大于100%，房企的“現(xiàn)金短債比”小于1 。

這樣一來(lái)，房地產(chǎn)企業(yè)的日子就不好過，個(gè)個(gè)都在忙著籌錢還債，并且不能繼續(xù)靠借新債來(lái)還舊債，而是要靠賣房來(lái)籌錢還債。

但是并不是你想賣就能賣得掉，也不是賣掉了就能立馬收到錢。

因?yàn)楝F(xiàn)在絕大多數(shù)購(gòu)房者都無(wú)力全款買房，所以除掉首付的部分，還需要從銀行申請(qǐng)貸款。而這個(gè)貸款的錢什么時(shí)候打到開發(fā)商的賬上，還得看房貸什么時(shí)候?qū)徟趴睢?/p>

以前房貸審批個(gè)把月就能放款，現(xiàn)在放款周期普遍要兩三個(gè)月以上，所以開發(fā)商不僅籌不到錢來(lái)還債，可能連維持日常運(yùn)轉(zhuǎn)的現(xiàn)金流都要告急。

這種情況的發(fā)生，對(duì)于樓市而言無(wú)疑是一場(chǎng)噩耗，它會(huì)引發(fā)房地產(chǎn)行業(yè)的巨震，從而對(duì)整個(gè)生態(tài)造成巨大的影響。

據(jù)老范的觀察，最近樓市已經(jīng)發(fā)生了幾個(gè)微妙的變化：

第一，打折降價(jià)的樓盤多了起來(lái)。

自從恒大打折促銷以來(lái)，許多開發(fā)商都紛紛跟進(jìn)，比如碧桂園、萬(wàn)科、融創(chuàng)、保利等龍頭房企都有不同程度的降價(jià)。

第二，現(xiàn)金為王，全款是大爺。

現(xiàn)在對(duì)于開發(fā)商來(lái)說(shuō)，最要緊的不是房子能不能快點(diǎn)賣出去，而是錢能不能快點(diǎn)收回來(lái)。當(dāng)大部分購(gòu)房者都沒辦法全款的情況下，那些能夠全款的土豪就成為了開發(fā)商眼里的香餑餑。所以只要你能夠全款，你就能夠享受到更多優(yōu)惠。

第三，開發(fā)商套路陷阱多了起來(lái)。

前面兩個(gè)對(duì)于購(gòu)房者來(lái)說(shuō)都是好事，但是第三個(gè)則是實(shí)打?qū)嵉膲氖拢驗(yàn)樗鼤?huì)嚴(yán)重?fù)p害到購(gòu)房者的利益。

前幾天廣州黃埔區(qū)的萬(wàn)科城市之光的業(yè)主就覺得被套路了，因?yàn)樵摌潜P的按揭貸利率水平達(dá)到5.55%，要高于廣州正常的5.40%房貸利率水平。對(duì)此，有業(yè)主認(rèn)為這是萬(wàn)科為了完成既定的回款目標(biāo)，讓銀行加速放款，所以與銀行勾結(jié)，將利率上浮。