前不久，關(guān)于中國(guó)城鎮(zhèn)化率的數(shù)據(jù)公布，中國(guó)城鎮(zhèn)化水平已經(jīng)超過(guò)60%，這給中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)提供了一個(gè)危險(xiǎn)信號(hào)！

一、城鎮(zhèn)化率預(yù)示房?jī)r(jià)壓力

城鎮(zhèn)化是一個(gè)國(guó)家現(xiàn)代化的重要標(biāo)志。

根據(jù)我國(guó)第七次人口普查數(shù)據(jù)顯示，中國(guó)城鎮(zhèn)化常住人口為90199萬(wàn)人，占總?cè)丝诒戎貫?3.89%%，這意味著，中國(guó)的城鎮(zhèn)化率已經(jīng)接近64%！

任澤平有個(gè)觀點(diǎn)認(rèn)為：城市華初期會(huì)出現(xiàn)城市房?jī)r(jià)的普漲，但是到了60%以后，就會(huì)出現(xiàn)分化。我國(guó)現(xiàn)在正好已經(jīng)超過(guò)了60%！

歸根究底，城市化就是讓農(nóng)村地區(qū)人口向城市轉(zhuǎn)移、轉(zhuǎn)化為城市人口、并將城市規(guī)模不斷擴(kuò)大。房地產(chǎn)，在城市化進(jìn)程中起著至關(guān)重要的作用，它不僅是一個(gè)朝陽(yáng)產(chǎn)業(yè)，更是人口轉(zhuǎn)化的工具！

根據(jù)發(fā)達(dá)國(guó)家的經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，當(dāng)前發(fā)達(dá)國(guó)家的城市化率在75%-80%之間%，之后便進(jìn)入一個(gè)長(zhǎng)期穩(wěn)定的狀態(tài)，城市化率不可能達(dá)到100%。

城市化率影響房?jī)r(jià)的最主要因素，便是人口增量。

試想一下，我國(guó)當(dāng)前為什么要推動(dòng)鄉(xiāng)村振興、并通過(guò)產(chǎn)業(yè)扶貧的方式盤活農(nóng)村經(jīng)濟(jì)，就是因?yàn)槌鞘谢M(jìn)程已經(jīng)接近尾聲，必須要發(fā)展農(nóng)村經(jīng)濟(jì)、促進(jìn)城鄉(xiāng)平衡發(fā)展，讓人口流動(dòng)更合理。

以北京、上海、深圳最能說(shuō)明，這三個(gè)城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)從增量市場(chǎng)走進(jìn)了存量市場(chǎng)。

北京、上海兩地由于長(zhǎng)期以來(lái)經(jīng)濟(jì)中心作用明顯，大量人口不斷涌入，人口也早超過(guò)了2000萬(wàn)人的規(guī)模。而在人口存量接近飽和之后，再增加人口的話，便會(huì)出現(xiàn)城市??！

所以，兩地在人口總量達(dá)到2000萬(wàn)人以后，在2014年左右先后通過(guò)戶籍政策等多方式限制人口流入，并大力發(fā)展周邊城市、打造城市群，緩解中心城市的人口壓力。

而北京市、上海市，在限制人口流入的政策實(shí)施后，竟極其罕見的出現(xiàn)了房?jī)r(jià)下跌的現(xiàn)象！

可見，即便如北京、上海這樣的一線城市，只要人口流入停止甚至出現(xiàn)人口流出，房?jī)r(jià)依然會(huì)下跌！

人是樓市的需求，影響房?jī)r(jià)的根本因素依然是人口！

深圳的房?jī)r(jià)漲得如此之快，成為國(guó)內(nèi)首位，與人口流入不無(wú)關(guān)系。

2010年至2020年，深圳人口從1035.8萬(wàn)人增長(zhǎng)至1756萬(wàn)人，增量高達(dá)720萬(wàn)人，增幅59.53%，排名全國(guó)第一！

人口增量排名前十的城市，除廣州深圳外，幾乎都是當(dāng)前的新一線城市，也是10年來(lái)房?jī)r(jià)漲幅較高的城市。

相反，東北地區(qū)由于產(chǎn)業(yè)衰落、人口流出，房?jī)r(jià)普遍下跌，更是跌出了鶴崗2萬(wàn)塊一套房的全國(guó)最低價(jià)！

2020年，在全球大放水的情況下，中國(guó)的房?jī)r(jià)也在普漲，平均房?jī)r(jià)更是標(biāo)志性的突破萬(wàn)元大關(guān)，中國(guó)的房子進(jìn)入百萬(wàn)元時(shí)代。

但另一方面，我國(guó)的房?jī)r(jià)收入比也在不斷創(chuàng)出新高。房?jī)r(jià)收入比是房?jī)r(jià)與收入對(duì)比得出的數(shù)據(jù)，越高表明房?jī)r(jià)太高、工資太低、房?jī)r(jià)破阿莫越大，國(guó)際上的合理區(qū)間在4-6之間。

中國(guó)的平均房?jī)r(jià)收入比是多少呢？2019年，全國(guó)商品住宅房?jī)r(jià)收入比為8.7，而2020年，這個(gè)數(shù)據(jù)漲到了9.2。

換句話說(shuō)，我國(guó)普遍存在房?jī)r(jià)過(guò)高、收入偏低、房?jī)r(jià)泡沫較大現(xiàn)象，尤其是一線城市最為嚴(yán)重，深圳的房?jī)r(jià)收入比高達(dá)43.5，居民的平均工資需要不吃不喝43.5年才能買得起房！

多少人都在期盼著房?jī)r(jià)下跌，自己買得起房，在大城市有一個(gè)棲身之地。這一次的城市化率數(shù)據(jù)，顯然也給許多人燃起了希望。

二、樓市如何分化

雖然中國(guó)的城鎮(zhèn)化率已經(jīng)接近64%，但并不意味著房?jī)r(jià)的全面下跌。未來(lái)城市流入人口的速度將會(huì)放緩，但依然有一定的增量。

日前，摩根士丹利發(fā)布的《中國(guó)城市化2.0：超級(jí)都市圈》中預(yù)測(cè)，到2030年中國(guó)的城市化率將會(huì)達(dá)到75%，要增加2.2億新市民！

屆時(shí)，中國(guó)的城市化正是進(jìn)入后期，城市規(guī)模逐步穩(wěn)定。

所以，任澤平對(duì)樓市用了分化一詞，在城市化的中后期，樓市的分化也會(huì)愈加明顯。

即便是2020年， 老百姓也能從身邊的變化中明顯的感覺(jué)到樓市的變化。

首先，北上廣深等一線城市，房?jī)r(jià)依然會(huì)上漲，但是房?jī)r(jià)已經(jīng)處于高位，漲幅將會(huì)有限，很可能進(jìn)入橫盤階段。

其次，新一線城市的房?jī)r(jià)繼續(xù)上漲，且漲幅有可能將是全國(guó)領(lǐng)先。目前已有的新一線城市分別是：杭州、南京、武漢、長(zhǎng)沙、成都、重慶、西安等，這些城市大都是省會(huì)城市，也是一個(gè)區(qū)域發(fā)展的重點(diǎn)城市。

比如成都和重慶，就是西部地區(qū)的成渝經(jīng)濟(jì)群中的中心城市，是整個(gè)西部地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的核心。

但是，反觀三四線城市的房?jī)r(jià)，就已經(jīng)有不少城市撐不住了！

2020年率先對(duì)購(gòu)房進(jìn)行補(bǔ)貼甚至加速去庫(kù)存的，是東北的哈爾濱，東三省的樓市因?yàn)槿丝诹鞒鰧?dǎo)致去庫(kù)存周期增長(zhǎng)，樓市遇冷已有幾年。

在2020年全國(guó)房?jī)r(jià)上漲的情況下，依然有26個(gè)城市下跌，其中甚至包括北京這個(gè)一線城市。二線城市中，天津、鄭州、貴陽(yáng)、太原、哈爾濱、濟(jì)南、石家莊、青島、煙臺(tái)、南昌、長(zhǎng)春等二線城市都有一定程度的下跌。

全國(guó)跌幅最高的城市中，廊坊以8.4%跌幅居首位。

這些房?jī)r(jià)下跌的城市中，一個(gè)突出的特點(diǎn)就是北方城市居多。南北方經(jīng)濟(jì)的差距最近常被拿來(lái)對(duì)比，但是實(shí)際上影響房?jī)r(jià)最直接的依然是人口。

那么，未來(lái)這新增的2.2億城市人口，將主要分布在哪些地方呢？根據(jù)規(guī)劃來(lái)看，城市群、省會(huì)城市將會(huì)是人口流入主要目的地。

首先，最主要的兩個(gè)流入地依然是粵港澳大灣區(qū)、長(zhǎng)三角城市群，這些地區(qū)的經(jīng)濟(jì)活力大、增速高，仍在源源不斷的吸引全國(guó)人口流入。而北京都市圈的建立仍需時(shí)間，等北京、天津、雄安三地的城市圈建設(shè)完成后，也將會(huì)成為主要的人口流入地之一。

其次，新一線城市和省會(huì)城市也是人口流入的主要區(qū)域，這主要得益于強(qiáng)省會(huì)占率的普及，比如武漢、成都、西安等，省內(nèi)人口大量向省會(huì)聚集，解決城市化問(wèn)題。

這些城市群、省會(huì)城市將會(huì)消化掉2.2億新增市民，幫助中國(guó)實(shí)現(xiàn)到2030年75%的城市化目標(biāo)。

除了這些地區(qū)，其他地級(jí)市、縣城及縣級(jí)市的房?jī)r(jià)在1未來(lái)10年都將出現(xiàn)不同程度的橫盤甚至下跌，當(dāng)前的高房?jī)r(jià)、泡沫是不可持續(xù)的，放到10年的時(shí)間軸來(lái)看，房?jī)r(jià)終將回歸理性。

所以，一個(gè)城市化率，已經(jīng)開始預(yù)示中國(guó)房?jī)r(jià)的見頂，未來(lái)買房要考慮的肯定不再是上漲多少、收益多少，而是要考慮自住和改善型需求了。

中國(guó)房?jī)r(jià)的邏輯，已經(jīng)徹底轉(zhuǎn)變，房?jī)r(jià)暴漲的時(shí)代已經(jīng)結(jié)束了！