中國的房子分為兩種，一種是“名校學(xué)區(qū)房”，還有一種就是“其他商品房”。

針對這兩種商品房房價不斷攀升的現(xiàn)象，近期北上廣深等城市紛紛出手了。

一、學(xué)區(qū)房被爆炒，上海推出中招新政

國人重視教育，這是不爭的事實。

在“擇校熱”和“就近入學(xué)”的大背景下，很多家長為了小孩能夠接受更好的教育，不惜重金在名校附近買房。

于是教育領(lǐng)域的焦慮直接傳導(dǎo)到了房地產(chǎn)領(lǐng)域，出現(xiàn)了自城鎮(zhèn)住房市場化改革以來一直高燒不退的學(xué)區(qū)房，更是造就了“名校學(xué)區(qū)房”這一樓市畸形存在。

在北上廣深等城市，一般學(xué)區(qū)房價格遠高于普通商品房，一般來說價格要高出30%左右，而名校學(xué)區(qū)房房價要比周邊溢價超過100%。

這種情在各大城市都有出現(xiàn)，例如在深圳，一條馬路兩邊的小區(qū)，一邊房價超過16萬，比另一邊高出8萬元，只因為分屬不同的“學(xué)區(qū)”；

南京瑯琊路小學(xué)的玉泉路、錢塘路樓盤價格高達9-10W，其隔壁的非學(xué)區(qū)房價格僅為3.5-4W，學(xué)區(qū)房溢價接近150%。

在上海，因為2020-2021學(xué)年中小學(xué)開始實行“公民同招”，導(dǎo)致學(xué)區(qū)房房價快速上漲，巔峰時一套破舊的“老公房”單價直逼湯臣一品。

在學(xué)區(qū)房的助推下，上海市二手房行情也不斷走高。

2020年尤其是二季度開始，浦東三林、張江地區(qū)的房價開始出現(xiàn)明顯上漲，市場開始出現(xiàn)一房難求、哄抬房價、預(yù)期不穩(wěn)等亂象。

2020年4月～2021年1月，上海連續(xù)10個月保持2.4萬套~4.45萬套的月成交套數(shù)，其中最高峰出現(xiàn)在2021年1月。

面對學(xué)區(qū)房價格的暴漲和火熱的樓市行情，上海出招了。

3月16日，上海市教委公布《上海市高中階段學(xué)校招生錄取改革實施辦法》。根據(jù)新政規(guī)定，從2022年開始，新的高中入學(xué)政策分為自主招生、統(tǒng)一招生和名額分配。

新政出臺當(dāng)晚，上海各大論壇和學(xué)區(qū)房微信群開始炸鍋。

二、浙江、深圳緊跟，學(xué)區(qū)房要涼了

在過去名校統(tǒng)一招生、自主招生（40%-60%）并行時代，是分數(shù)論輸贏，也是出身論輸贏。

過去如果你想要上重點高中，除了學(xué)習(xí)成績特別拔尖這條路外，你的另一條路就是爸媽花重金在重點高中的附屬初中附近買房，那么你就可以以相對低的分數(shù)進入重點高中。

如今，重點高中的自主招生比例從原來的50%左右原壓縮到15%，反而名額分配招生占到了50%到65%（包括隨機分配，直接到校）。

新政的實施意味著“菜中”的春天來了。按照這一分配方式，不少“菜中”至少能獲得幾個重點高中的招生名額，只要你能在本校內(nèi)考第一、第二名，即使你這個成績在在其他重點初中只能算中游，也能上重點高中。

這一新政讓教育資源的分配更加公平，也將倒逼上海初中生源的平均化，更會導(dǎo)致“名校學(xué)區(qū)房”價格泡沫破滅，對于學(xué)區(qū)房來說將是一個致命打擊。

這么做的不僅上海一家，早在2018年，北京擁有優(yōu)質(zhì)教育資源的區(qū)域如海淀區(qū)、東城區(qū)就進入了“多校劃片”時代。

這一政策實施后，這些區(qū)域的學(xué)區(qū)房的價值將大打折扣，因為學(xué)區(qū)房再也無法100%鎖定優(yōu)質(zhì)教育資源，確保業(yè)主的孩子能夠就讀最好的學(xué)校了。而在去年7月31日開始，一直沒有采用“多校劃片”的北京西城區(qū)開始實施這一政策。

在上海出臺中招新政出臺前幾天，浙江發(fā)布《教育事業(yè)“十四五”規(guī)劃（征求意見稿）》，其中就提出將推進中考招生制度改革，優(yōu)質(zhì)高中70%以上的招生名額要按學(xué)生比例分配到初中。

其實，這些年浙江一直在推進中考招生制度改革。從2021年起，浙江全省優(yōu)質(zhì)高中不低于60%的招生名額合理分配到區(qū)域內(nèi)初中。

而在上海出臺中招新政同一天，深圳市龍華區(qū)教育局發(fā)布《義務(wù)教育階段大學(xué)區(qū)學(xué)校積分入學(xué)辦法（征求意見稿）》。

這是深圳首次提出“全區(qū)試點大學(xué)區(qū)制”，龍華區(qū)這次選取了5所小學(xué)、5所中學(xué)作為試點學(xué)校。雖然現(xiàn)階段只是龍華區(qū)這一個區(qū)域的“意見征集”，但是深圳學(xué)區(qū)改制的大方向和改革態(tài)度，已然是毋庸置疑。

而今年廣州參與“名額分配”的學(xué)校有所增加，省一級普通高中學(xué)校將50%的招生計劃合理分配到初中學(xué)校，全省將在2023年取消名額分配“限制性”分數(shù)線。

在北上廣深圳、浙江之后，接下來幾年將有更多的省市推進中考改革，使得教育分配更加公平，而這對于全國各大城市中“高溢價”學(xué)區(qū)房來說將是一個致命性的打擊。

三、5條紅線之后，資金借道經(jīng)營貸入樓市

近期政策利空的不僅只是學(xué)區(qū)房，而如今北上廣深為了限制整個樓市房價的上漲，最近紛紛出臺政策嚴查經(jīng)營貸、消費貸資金違規(guī)流入樓市的行為。

去年，為了限制資金過度流入樓市，監(jiān)管部門先是給房企劃出“三條紅線”，接著又給銀行劃出“二條紅線”。

但是“5條紅線”的效果卻不怎么樣，最近幾個月部分城市的樓市又出現(xiàn)價升量增的現(xiàn)象。

價格方面，2月份中國70城中，北上廣深4大一線城市的新房、二手房都是領(lǐng)漲。

4大一線城市新房環(huán)比上漲0.5%，北上廣深分別上漲0.7%、0.5%、0.9%和0.1%；二手住宅銷售價格環(huán)比上漲1.1%，北上廣深二手房價格漲幅分別為1.2%、1.3%、1.0%、0.9%，包攬了前四位。

成交量上，來自中介數(shù)據(jù)顯示，前三個月主要城市的二手房實際成交環(huán)比增加超過20%，2月份的成交量同比增長數(shù)倍，與2019年2月份相比，漲幅增超過50%。

在劃出“5條紅線”之后，樓市之所以還出現(xiàn)價升量增現(xiàn)象，就是因為大量個人、小微企業(yè)的經(jīng)營性貸款違規(guī)流入樓市。

為了應(yīng)對疫情，2020年初央行出臺了一系列為中小企業(yè)紓困的政策，小微企業(yè)、個人的貸款可以享受低利率優(yōu)惠，最低年利率在3%到4%左右。

而這兩個貸款利率，遠低于目前的銀行按揭貸款利率，目前房貸利率通常為5年期貸款市場報價利率（LPR）上浮幾十到上百個基點，約為5%到6%。

小微企業(yè)、個人經(jīng)營貸與按揭貸款的利率倒掛，很多機構(gòu)發(fā)現(xiàn)了這一套利空間。于是，市場就產(chǎn)生了專門從事套利交易中介機構(gòu)，它們?yōu)槌捶空咛峁┻^橋資金，購買了住房之后再辦理小微企業(yè)的抵押貸款，償還全部過橋資金。

2020年，全國普惠型小微企業(yè)貸款余額達到15.3萬億元，同比增長32%，超過總貸款增速18.1個百分點；經(jīng)營性貸款余額13.62萬億元，同比增長20%，全年增加2.27萬億，超過2018、2019年增量總和。

在疫情影響下，很多小微企業(yè)倒閉，因此經(jīng)營性信貸需求應(yīng)該是減少的，但現(xiàn)實是小微企業(yè)貸款、經(jīng)營性中長期貸款卻出現(xiàn)了大量增加，顯然是不符合正常的經(jīng)濟運行邏輯的。

因此這其中可定相當(dāng)經(jīng)營貸資金流入量樓市，推動部分城市的房價上漲，最為典型的城市就是北上廣深4大一線城市。

以上海為例，2020年上海市新增加貸款6741.6億元，比上年多增1131.7億元；其中普惠小微貸款增加1525.3億元，增長41.5%。

海量資金借道小微企業(yè)經(jīng)營貸這一渠道流入樓市，因此在這一輪房價上漲過程中，上海也是一馬當(dāng)先。

四、北上廣深再出招控房價，標(biāo)本兼治

因此當(dāng)監(jiān)管層發(fā)現(xiàn)部分城市的消費貸、經(jīng)營貸等信貸資金大量違規(guī)流入樓市時，于是從1月底開始各市陸續(xù)發(fā)文嚴查、清理違規(guī)進入樓市的經(jīng)營性貸款和個人消費貸款。

最先開始的就是房價漲幅領(lǐng)先的北上廣深四大一線城市。

2021年1月29日,近半年多房價漲幅最快的上海率先印發(fā)《上海銀保監(jiān)局關(guān)于進一步加強個人住房信貸管理工作的通知》，要求各銀行對2020年6月份以來發(fā)放的消費類貸款、經(jīng)營性貸款以及個人住房貸款進行全面自查，并于2月28日前報送自查和整改報告。

接著是北京、廣州、深圳在陸續(xù)發(fā)布相似通知，于是各地商業(yè)銀行開始了一場轟轟烈烈的自糾自查的風(fēng)潮，各銀行一旦發(fā)現(xiàn)信貸資金違規(guī)流入樓市，要求貸方提前還清貸款。

于是就有了近日網(wǎng)上熱傳的微博大V、上海萬霽資產(chǎn)管理有限公司董事長牛春寶曬出的《個人貸款提前收回告知函》。

經(jīng)過一段時間的清查，近日廣東、深圳公布了階段性清查成果。

截至3月16日，廣東轄內(nèi)（不含深圳）已完成自查銀行網(wǎng)點共4501個，排查個人經(jīng)營性貸款5678億元、個人消費貸款2165億元，發(fā)現(xiàn)涉嫌違規(guī)流入房地產(chǎn)市場的問題貸款金額2.77億元、920戶，其中廣州問題貸款金額1.47億元、305戶。

而在3月18日，深圳銀監(jiān)會披露，對去年所有中資商業(yè)銀行的15.4萬筆、1771.73億元經(jīng)營貸業(yè)務(wù)排查了約一半，目前發(fā)現(xiàn)并提前收回21筆、5180萬元涉嫌違規(guī)貸款。

當(dāng)然，這輪清查雖然已經(jīng)出現(xiàn)一定成果，但是對于目前全國火熱的樓市來說還不夠，因此這輪清查開始從一線城市向杭州、合肥、東莞等二線城市蔓延。

而為了從根源上解決消費貸、經(jīng)營貸資金違規(guī)進入樓市問題，許多商業(yè)銀行也開始提高小微企業(yè)經(jīng)營貸款的準入門檻，調(diào)高了經(jīng)營貸款的利息，把漏洞給堵上。