作者 | 范智林

來源 | 金融智庫（ID：jinrongo2o）

一、“哈十六條”出爐

近日，黑龍江省哈爾濱市官方多個部門聯(lián)合發(fā)布了《關(guān)于促進(jìn)我市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的實施意見》，一次性祭出了16條樓市利好政策，打響了救市第一槍。

哈爾濱的16條政策，歸納起來可以分為兩大類，分別是給開發(fā)商減輕負(fù)擔(dān)和吸引外來人口買房。

減輕開發(fā)商負(fù)擔(dān)的有：

第一條，對年度信用等級為綠牌和藍(lán)牌的開發(fā)企業(yè)，2022年6月1日前，取得土地使用權(quán)的房地產(chǎn)開發(fā)項目，在2022年12月31日之前，高層達(dá)到一層工程主體施工形象、多層達(dá)到二層工程主體施工形象的，企業(yè)可按棟申請商品房預(yù)售許可證。

第二條，2022年12月31日前，對于已實施商品房預(yù)售資金監(jiān)管的房地產(chǎn)開發(fā)項目，滿足返還條件的，應(yīng)盡快予以返還。同時，根據(jù)企業(yè)信用和項目建設(shè)進(jìn)展實際，監(jiān)管資金入賬金額在扣除5%留存監(jiān)管資金后仍有余額的，在返還各階段監(jiān)管資金的基礎(chǔ)上，每階段提高原來應(yīng)返額度的20%，以減輕企業(yè)流動資金壓力。

第五條，自2021年10月1日起，新出讓的土地項目（以發(fā)布土地出讓公告時間為準(zhǔn)），繳納土地出讓起始價的20%作為競買保證金，土地出讓合同簽訂后，一個月內(nèi)繳納土地成交價款的50%，六個月內(nèi)繳齊剩余土地成交價款，并按照規(guī)定繳納相應(yīng)利息。

吸引外來人口買房的有：

第三條，為吸引留住具有大中專以上學(xué)歷的人才在哈購房，施行購房補貼政策，對與本地用人單位簽訂聘用合同或服務(wù)協(xié)議、繳納6個月社保的，以及已自主創(chuàng)業(yè)的，年齡在35歲以下的各類人才，在哈購置首套商品房時即可享受購房補貼。購房補貼以貨幣形式一次性發(fā)放，發(fā)放標(biāo)準(zhǔn)按照全日制博士生10萬元、全日制碩士生5萬元、全日制本科生3萬元、大中專生（含技工院校）2萬元。

第四條，對原籍不在當(dāng)?shù)?，因工作或上學(xué)等各種原因來哈的新市民，在哈購置首套商品房時即可享受購房補貼，購房補貼以貨幣形式一次性發(fā)放，發(fā)放標(biāo)準(zhǔn)為1萬元。

第七條，實際用于居住用途的公寓房屋，水、電收費持續(xù)執(zhí)行民用價格標(biāo)準(zhǔn)。

第八條，在確保房屋抵押物價值的前提下，結(jié)合我市實際，放寬二手房公積金貸款房齡年限，由20年提高到30年，貸款年限與房齡之和不超過50年。

第九條，允許異地繳存公積金職工在哈購房申請公積金貸款，實現(xiàn)異地職工享有在哈市同等住房公積金貸款政策。

第十條，縣（處）級女干部和高級職稱女性專業(yè)技術(shù)人員住房公積金個人貸款年齡由55周歲調(diào)整為60周歲。

第十一條，放寬靈活就業(yè)人員建戶繳存公積金政策，社保開戶即可申請繳存住房公積金。

第十二條，放寬住房公積金組合貸款業(yè)務(wù)，職工使用公積金貸款仍不能滿足需要的，可申請組合貸款。

二、搶人是重中之重

從前文可以看出，吸引外來人口購房是“哈十六條”的重中之重。因為圍繞這一目的展開的條款多達(dá)8條，占整份文件的比重高達(dá)50%。

大家都知道，政府的政策從來都是有的放矢，也就是說目前缺什么，政府才需要出政策補什么。

所以從這份“哈十六條”可以看出，目前哈爾濱樓市最缺的就是外來人口。這一點從去年底的全國第七次人口普查數(shù)據(jù)也可以得到印證。

根據(jù)第七次人口普查的結(jié)果，過去十年全國人口增長呈現(xiàn)出明顯的兩極分化格局，一方面是省會和大城市的人口在迅猛增長，另一方面是許多經(jīng)濟欠發(fā)達(dá)的普通地級市人口出現(xiàn)了負(fù)增長。

比如東北三省的所有城市中，僅有沈陽、長春、大連的人口是正增長的，其余所有普通地級市的人口都是負(fù)增長的。而哈爾濱的特殊之處在于，它是全國所有直轄市、省會和計劃單列市中，唯一一個人口出現(xiàn)負(fù)增長的。

根據(jù)七普的數(shù)據(jù)，2020年11月1日零時哈爾濱全市的常住人口數(shù)量為10009854人，比2010年六普時的10635971人減少了62萬6117人，減少比例達(dá)到5.89%。

相比之下，沈陽的常住人口從810.61萬增加到902.77萬人，累計增加了92.16萬人，增幅達(dá)到11.37%；大連的常住人口從669.04萬增加到745.07萬人，累計增加了76.03萬人，增幅達(dá)到11.36%；長春的常住人口從877.15萬增加到906.69萬人，累計增加了29.54萬人，增幅達(dá)到3.37%。

三、再不搶人就晚了

對于樓市，任澤平曾經(jīng)有一個著名論斷：短期看金融、中期看土地、長期看人口。

從目前哈爾濱的人口增長情況來看，該市樓市的基本面情況已經(jīng)不容樂觀，所以再不搶人，可能要扛不住了！

而最要命的是，如今在整個東北人口負(fù)增長和老齡化的大背景下，沈陽、大連和長春都有相應(yīng)的搶人政策，所以本就處于下風(fēng)的哈爾濱，如果搶人政策不夠給力，那么根本沒辦法跟對手競爭。

舉例來說，目前沈陽對于在該市就業(yè)創(chuàng)業(yè)的外來人口首次購房補貼為博士畢業(yè)生補貼7萬元，碩士畢業(yè)生補貼4萬元，本科畢業(yè)生和技師補貼2萬元；大連對于在該市就業(yè)創(chuàng)業(yè)的外來人口首次購房補貼為城市發(fā)展緊缺人才12萬元、博士10萬元、碩士6萬元、本科生4萬元，不過要分三年發(fā)放；長春對于在該市購買首套新建商品住宅的應(yīng)屆高校畢業(yè)生發(fā)放2萬元一次性購房補貼。

總的來說，哈爾濱最新政策的搶人力度，比起沈陽和大連也只是略占上風(fēng)而已。而考慮到哈爾濱的經(jīng)濟發(fā)展情況不如沈陽和大連，所以估計該政策也只能起到托底作用，而難以扭轉(zhuǎn)人口負(fù)增長的局面。

實際上，目前很多二線省會城市雖然號稱大城市，但是高薪的就業(yè)崗位并沒有多少，當(dāng)?shù)仄胀ㄊ忻竦氖杖氩⒉槐鹊丶壥懈叨嗌?，所以真正想要賺錢的人，還是會往北上廣深等一線城市跑。

而這些二線省會城市近年來人口之所以能夠大幅增長，主要是靠著大型商超、地鐵、醫(yī)院、學(xué)校等優(yōu)質(zhì)的公共配套設(shè)施，和相對較低的購房置業(yè)門檻，吸引本省從一線城市回流的人口。所以我們可以看到，近年來鄭州、成都、長沙等人口大省的省會城市的常住人口增長非常明顯。

但是對于東北三省來說情況卻有些特殊，東三省的人口主要是19世紀(jì)末和20世紀(jì)初從山東、河北等地移民過去的，所以雖然分為三個省，但是三個省內(nèi)部的語言、文化、習(xí)俗差異并不大。

對于黑龍江的人來說，跑去沈陽生活跟跑去哈爾濱生活的差異并沒有很大。因此在“遼老大”的強力吸附作用下，哈爾濱和長春要想留住人口，確實要比其他省會城市更為艱難。

所以哈爾濱的搶人救市舉措，其實也是一種無奈的自救之舉。畢竟沒有人口就賣不了房子，賣不了房子就無法市政建設(shè)，沒有市政建設(shè)又吸引不來人口……