1月26日消息，近日，58同城、安居客發(fā)布了《2021年全國二手房市場總結(jié)與預(yù)判》報告，從政策、供需、價格、購房者活躍度等多維度解析了2021年二手房市場發(fā)展情況，并預(yù)判2022年市場趨勢。

報告顯示，2021年限購、限售等“打補丁”措施頻繁，這些收緊性措施基本都是針對需求端的調(diào)控為切入口，直面前期房地產(chǎn)市場出現(xiàn)明顯升溫的城市。此外，二手房指導(dǎo)價成為調(diào)控二手樓市的利器。截止目前，全國已有上海、深圳，成都、東莞、無錫、西安、紹興、寧波、金華、衢州、廣州、三亞、溫州、合肥、北京共15個城市出臺二手房指導(dǎo)價。

2021年市場整治實現(xiàn)了全面覆蓋，房地產(chǎn)調(diào)控要形成長效機制，市場秩序整頓也是2021年房地產(chǎn)調(diào)控的大頭，從市場整治的大范圍看，主要分為違規(guī)宣傳、違規(guī)交易及違規(guī)金融三小類。根據(jù)58安居客研究院統(tǒng)計，2021年已有上海、北京、廣州、深圳、蘇州、杭州、 浙江、合肥、安徽等31個省市出臺相關(guān)整治措施。

此外，上海、深圳、杭州、寧波等城市二手房交易官方平臺上都開通了市民自主網(wǎng)簽的功能。其中，深圳不僅上線新版二手房交易網(wǎng)簽系統(tǒng)，并且變“多方委托”為“獨家委托”，賣方在同一個時間段里只能委托一位經(jīng)紀(jì)人銷售房源；二是從“雙邊代理”變?yōu)椤皢芜叴怼?，買賣雙方需有代表各自利益的經(jīng)紀(jì)人。若基于此邏輯的網(wǎng)簽系統(tǒng)運行成功，將會改變我國房地產(chǎn)中介服務(wù)底層邏輯，不僅將提高房產(chǎn)流轉(zhuǎn)交易效率，還讓房產(chǎn)中介企業(yè)回歸到服務(wù)的本質(zhì)，更有力地保障消費者權(quán)益。

2021年中央和地方調(diào)控政策頻繁，二手房市場降溫明顯。根據(jù)58同城、安居客監(jiān)測，65城二手房在架量從4月達(dá)到年內(nèi)頂峰后連續(xù)下滑至12月末。時至年末，各城市在架量環(huán)比下滑幅度有所趨緩，一方面是原先受房源核驗等因素下架的房源慢慢上線，另一方面也是受政策對剛需和合理改善性購房者在信貸上的支持影響，加之各地對長期以來的二手房政策慢慢消化，出臺指導(dǎo)價的城市的業(yè)主心態(tài)也開始轉(zhuǎn)變，慢慢選擇調(diào)價掛牌，使得在架房源量有回升態(tài)勢。

從供需分析來看，新增上架和下架的房源各月基本呈現(xiàn)同向變化，全國二手房市場基本保持供需平衡，其中新增上架房源出現(xiàn)了4月份以來的首次環(huán)比上揚，二手房市場整體態(tài)勢趨好，市場信心有所恢復(fù)。

網(wǎng)簽量方面，2021年1-11月24個代表城市二手房累計成交套數(shù)為133萬套，同比上年1-11月上揚1.2%。成交周期方面，從2021年全年平均水平看，監(jiān)測65城的平均成交周期在44天，同比下滑幅度僅3%。

價格方面，2021年全年二手房掛牌均價為16840元/㎡，同比上揚4%。2021年12月，全國65城二手房掛牌均價為16829元/㎡，已連續(xù)5個月呈環(huán)比微幅下滑態(tài)勢，從同比看，僅上揚2.5個百分點。

隨著執(zhí)行二手房指導(dǎo)價的城市越來越多，全年掛牌均價8月份起出現(xiàn)拐點，房價止?jié)q轉(zhuǎn)跌，政策效果持續(xù)在發(fā)力，同時，受調(diào)控政策持續(xù)作用的影響，部分業(yè)主為加快交易也會選擇降價出售。

從購房者線上活躍度看，2019年以后呈下滑態(tài)勢，2021年下滑幅度為13.08%，較上一年略有收窄。從月度情況看，2021年3月的線上活躍度最高，隨后受到調(diào)控影響逐月下滑，但11-12月份的下滑幅度明顯收窄。這與線下情況相符，11月份以后買家的看房次數(shù)明顯增多，在一定程度上反映了購房者心態(tài)的微妙變化，線下市場的活躍性較10月份明顯提升。

2021年是二手房市場迎來大變革的一年，二手房價格參考制度成為全新的調(diào)控工具，對市場交易和預(yù)期都產(chǎn)生巨大影響。尤其是將該指導(dǎo)價作為銀行放貸標(biāo)準(zhǔn)的城市，對市場的降溫力度更為明顯，這也為其他未執(zhí)行“指導(dǎo)價”或者“指導(dǎo)價”執(zhí)行程度較松的城市提供了借鑒和指導(dǎo)意義。除此之外，“房產(chǎn)稅”也箭在弦上，如果房地產(chǎn)稅試點真正落地，短期內(nèi)將對試點城市的房地產(chǎn)市場形成較為明顯的影響。

而在市場方面，58安居客房產(chǎn)研究院分析，隨著買賣雙方的觀望態(tài)勢會進一步緩解，隨著對前期政策的消化，市場掛牌量將穩(wěn)步提升，掛牌價更接近于實際成交價格，買方會加速入市步伐，交易過程摩擦減少，帶動成交量的回升。同時，信貸端對剛需和合理改善性購房的支持，也會進一步調(diào)整“認(rèn)房又認(rèn)貸”的標(biāo)準(zhǔn)，并且縮短貸款周期。以存量房屋為主的部分一二線城市，賣舊入新的周轉(zhuǎn)會進一步加快，形成聯(lián)動。隨著三胎支持政策的推行，賣小買大的選擇將會在一些房價基數(shù)較低的城市形成趨勢。

行業(yè)方面，“良性循環(huán)”成了一個新字眼，傳統(tǒng)線下門店精簡或收縮，回歸服務(wù)本質(zhì)。大型中介或平臺兼并小型企業(yè)的趨勢也會愈演愈烈。