作者 | 周松濤

來源 | 首席財(cái)經(jīng)觀察（ID：meirijingji001）

2019年，蔚來的李斌被媒體稱為最慘的男人。

2021年上半年，許老板的日子也不太好過，前段時(shí)間，被廣發(fā)銀行提前催債，引發(fā)恒大系股債大跌。

不過，危和機(jī)往往只有一線之隔。

一、騰訊出手，恒大系全線暴漲

昨天（8月1日）晚間，恒騰網(wǎng)絡(luò)發(fā)布公告稱，控股股東中國恒大與騰訊附屬公司、獨(dú)立第三方買方簽訂股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議，恒大轉(zhuǎn)讓恒騰網(wǎng)絡(luò)11%的股權(quán)，合計(jì)交易價(jià)格32.5億港元。其中，騰訊斥資20.7億港元接盤7%股份。

同時(shí)，中國恒大向獨(dú)立第三方轉(zhuǎn)讓恒騰網(wǎng)絡(luò)4%股份，合計(jì)11.8億港元。

不過交易完成后，恒大依然持有恒騰26.55%的股份，仍為該公司的第一大股東。

受此消息影響，恒騰網(wǎng)絡(luò)今天開盤暴漲超過50%，收盤亦大漲47.95%。

騰訊出手之前，儒意影業(yè)、南瓜電影創(chuàng)始人柯利明前不久曾大手筆增持恒騰網(wǎng)絡(luò)。

當(dāng)然，資本不是慈善機(jī)構(gòu)，最終的目的是押注前景和分享收益。

恒騰網(wǎng)絡(luò)在七個(gè)月時(shí)間，注冊(cè)會(huì)員暴增了86%，達(dá)到5527.4萬人。

這一切要源于旗下的儒意影業(yè)打造了不少爆款，譬如《你好，李煥英》，《送你一朵小紅花》，《瑯琊榜》等等。

騰訊擁有巨大的流量優(yōu)勢(shì)，此次強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)手，未來前景被市場(chǎng)無限看好。

今天恒騰網(wǎng)絡(luò)股票暴漲近50%就不難理解了。

當(dāng)然，增持資金是一方面，騰訊此次出手，更多的是給市場(chǎng)傳遞了一個(gè)重要信號(hào)，恒大只是遇到了一些困難，并不像很多媒體那般危言聳聽。

不僅恒騰網(wǎng)絡(luò)暴漲，今天恒大系也全線大漲。

恒大汽車大漲9.6%。

中國恒大收盤漲幅也高達(dá)7.79%。

二、催債不斷，恒大絕地反擊

房價(jià)高企，樓市調(diào)控不斷升級(jí)，加碼。

房地產(chǎn)行業(yè)是一個(gè)很吃現(xiàn)金流的行業(yè)，從拿地到開發(fā)，每一個(gè)環(huán)節(jié)都需要大筆的資金投入。

近年來，針對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的調(diào)控重點(diǎn)在融資上，相當(dāng)于直接抓住了蛇的七寸。

樓市融資管理“三條紅線”、房地產(chǎn)信貸“五檔管理”、土地出讓“兩集中”。

“三道紅線”是2020年8月監(jiān)管部門出臺(tái)的新規(guī)，其主要目的在于控制房地產(chǎn)企業(yè)有息債務(wù)的增長，“三道紅線”指的是剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率大于70%;凈負(fù)債率大于100%;現(xiàn)金短債比小于1倍。

2020年12月31日，中國人民銀行、中國銀行保險(xiǎn)監(jiān)督管理委員會(huì)發(fā)布《關(guān)于建立銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)貸款集中度管理制度的通知》，建立了銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)貸款集中度管理制度。

分五檔進(jìn)行房地產(chǎn)貸款集中度管理要求。

2021年2月，自然資源部要求22個(gè)重點(diǎn)城市住宅用地實(shí)現(xiàn)“兩集中”：一是集中發(fā)布出讓公告，且2021年發(fā)布住宅用地公告不能超過3次；二是集中組織出讓活動(dòng)。

這不，房地產(chǎn)企業(yè)巨頭恒大就被追債了。

近期，淮北礦業(yè)起訴恒大子公司六安恒達(dá)置業(yè)公司拖欠4億工程款。

恒大立即做出反擊，認(rèn)為其本身并非合同主體，已向法院提起異議。

7月19日，一份江蘇省無錫市中級(jí)人民法院的民事裁定書在網(wǎng)上流傳。

內(nèi)容是：

廣發(fā)銀行宜興支行以情況緊急，不立即申請(qǐng)保全將會(huì)使其合法權(quán)益受到難以彌補(bǔ)的損害為由，請(qǐng)求法院凍結(jié)宜興市恒譽(yù)置業(yè)有限公司、恒大地產(chǎn)集團(tuán)有限公司銀行存款人民幣13201萬元或查封、扣押其他等值財(cái)產(chǎn)。

然后法院裁定認(rèn)為，該申請(qǐng)符合法律規(guī)定，依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百零一條、第一百零二條、第一百零三條第一款之規(guī)定，裁定凍結(jié)被申請(qǐng)人宜興市恒譽(yù)置業(yè)、恒大地產(chǎn)集團(tuán)銀行存款人民幣13201萬元或查封、扣押其他等值財(cái)產(chǎn)。

也就是說，恒大欠廣發(fā)銀行1.3億元，還有半年時(shí)間到期，廣發(fā)提前催債了。

暫且不說還有半年到期，1.3億元就把恒大告上了法庭，令人驚詫。

這份裁定書還造成了市場(chǎng)極大恐慌，恒大系的4只股票加起來，一天之內(nèi)市值累計(jì)蒸發(fā)了744億港幣，折合人民幣621億元。

恒大的債券也受到波及，“15恒大03”跌幅達(dá)12.76%、“19恒大01”跌幅達(dá)11.47%、“19恒大02”跌幅達(dá)11.43%、“20恒大01”跌幅達(dá)8.6%、“20恒大02”跌幅達(dá)9.83%。

似乎讓人覺得恒大到了窮途末路，連1.3億都還不起了。

恒大真的不行了嗎？

其實(shí)，更多的是媒體的渲染。

1-7月，克而瑞統(tǒng)計(jì)的地產(chǎn)企業(yè)銷售TOP3依然是碧桂園、萬科、恒大，分別為5008億、4046億、4003億。

而若按企業(yè)占項(xiàng)目的股比統(tǒng)計(jì)權(quán)益銷售額，TOP3的順序則為恒大、碧桂園、萬科，數(shù)據(jù)分別為3807億、3556億、2642億。

恒大排名第一。

有銷售就意味著有回款，恒大并沒有到窮途末路。

三條紅線以來，恒大也是響應(yīng)監(jiān)管號(hào)召最努力的地產(chǎn)企業(yè)，一年多時(shí)間，恒大的有息負(fù)債大幅減少近3000億元，超出了市場(chǎng)預(yù)期。

8月2日，2021《財(cái)富》世界500強(qiáng)正式發(fā)布，中國企業(yè)繼續(xù)成為榜單的主力，其中恒大集團(tuán)位列第122位，較去年上升30名，連續(xù)六年登榜。

困境肯定是有的，地產(chǎn)企業(yè)的日子都不好過。

不過，行業(yè)龍頭還是有足夠?qū)嵙Χ蛇^困難時(shí)期，至于那些小的地產(chǎn)公司，資金鏈?zhǔn)艿經(jīng)_擊，等待他們的就只有被市場(chǎng)淘汰的命運(yùn)。

三、地產(chǎn)行業(yè)再無翻身機(jī)會(huì)？

高房價(jià)成為了眾矢之的。

鼓勵(lì)生育政策出臺(tái)之后，更是如此。

那么問題來了，地產(chǎn)行業(yè)是否還有發(fā)展前景，地產(chǎn)類股票是否還有投資機(jī)會(huì)？

第一個(gè)問題，地產(chǎn)行業(yè)是否會(huì)被團(tuán)滅？

當(dāng)然不會(huì)。

住房問題依然是人們追求的基本生活保障，剛需會(huì)一直存在。

調(diào)控只是讓觀察房住不炒的策略，回歸其基本功能，再說，鼓勵(lì)生育，二胎，三胎，對(duì)房子的需求也更大。

房地產(chǎn)行業(yè)絕對(duì)不會(huì)消失，沒有資金實(shí)力，無法抵御市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的小企業(yè)被淘汰之后，將會(huì)是“?！闭邽橥酢?/p>

中國股市現(xiàn)在是兩極分化，很多股票都創(chuàng)下了歷史新高，而地產(chǎn)行業(yè)的股票卻跌到了谷底。

2021年上半年，房地產(chǎn)板塊今年以來跌幅為10.79%；從個(gè)股來看，萬科A和保利地產(chǎn)跌幅都在15%以上。

地產(chǎn)企業(yè)是否還有投資機(jī)會(huì)？

中國房地產(chǎn)市場(chǎng)具有龐大的規(guī)模。據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布數(shù)據(jù)，2020年，中國商品房銷售額達(dá)到17.4萬億元，累計(jì)增長8.7%，這一數(shù)據(jù)近年來依然保持穩(wěn)步增長。

規(guī)模穩(wěn)步增長，但地產(chǎn)行業(yè)的毛利率卻持續(xù)下滑。

房地產(chǎn)業(yè)的毛利率，從2018年的32%持續(xù)下降到2020年的27%，未來兩年的毛利率也不容樂觀。

毋庸置疑，房地產(chǎn)的暴利時(shí)代已經(jīng)結(jié)束，更多的是回歸到普通行業(yè)。

不過，隨著頭部企業(yè)逐步集中，馬太效應(yīng)顯現(xiàn)，加上很多地產(chǎn)企業(yè)也在謀劃轉(zhuǎn)型和多元化發(fā)展。

中短期來看，地產(chǎn)行業(yè)政策風(fēng)險(xiǎn)猶存，長期來看，經(jīng)過持續(xù)調(diào)整，地產(chǎn)頭部企業(yè)已經(jīng)跌出了估值優(yōu)勢(shì)。

截止到今天（8月2日），地產(chǎn)行業(yè)的平價(jià)動(dòng)態(tài)市盈率只有6.33倍，比煤炭，鋼鐵等周期股的市盈率還要低。

房地產(chǎn)行業(yè)雖然過了暴利期，但經(jīng)過持續(xù)調(diào)整，從長期投資角度來看，依然值得關(guān)注。