作者 | 范智林

來(lái)源 | 金融智庫(kù)（ID：jinrongo2o）

一、東莞半夜雞叫，調(diào)控再次升級(jí)

近年來(lái)，東莞住房?jī)r(jià)格不斷上漲，特別是2020年疫情過(guò)后，東莞的房?jī)r(jià)漲幅超越深圳，高居全國(guó)第一。

目前東莞臨深的鳳崗、長(zhǎng)安等鎮(zhèn)，預(yù)計(jì)市中心的莞城，新盤(pán)價(jià)格已經(jīng)突然了4萬(wàn)元/平方米，超越了國(guó)內(nèi)大多數(shù)省會(huì)城市。

這個(gè)價(jià)位不僅超越了深圳東部的龍崗、坪山、大鵬等區(qū)的一些偏遠(yuǎn)樓盤(pán)，更是遠(yuǎn)遠(yuǎn)把廣州市郊的從化、花都、增城等地甩在后頭。

俗話說(shuō)“槍打出頭鳥(niǎo)”，出頭之后的東莞，也成為了樓市調(diào)控的重點(diǎn)照顧對(duì)象。

在2020年7月25日“半夜雞叫”，11個(gè)部門(mén)聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)我市房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》后，東莞再一次半夜出手了！

2月27日凌晨，廣東東莞市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局官網(wǎng)發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的通知》，進(jìn)一步升級(jí)房地產(chǎn)調(diào)控力度。

具體來(lái)說(shuō)，東莞限購(gòu)升級(jí)主要有以下幾點(diǎn)變化：

1、非東莞戶籍在東莞購(gòu)買(mǎi)第二套住宅的社保年限，由2年改為3年；

2、新入東莞戶籍購(gòu)買(mǎi)第一套住宅須落戶滿半年、且連續(xù)繳納半年社保；

3、離婚2年內(nèi)再買(mǎi)房的，按離婚前家庭房子套數(shù)計(jì)算；

4、未結(jié)清首套住宅貸款的，購(gòu)買(mǎi)第二套首付需要50%；

按照東莞最新的限購(gòu)標(biāo)準(zhǔn)來(lái)看，這座普通地級(jí)市的限購(gòu)力度，已經(jīng)超越了大多數(shù)二線城市，幾乎要向北上深廣看齊。

二、東莞的房子，風(fēng)口上的豬

那么東莞的房?jī)r(jià)為什么會(huì)突然爆發(fā)呢？

老范認(rèn)為與四大發(fā)展機(jī)遇息息相關(guān)。

1、地緣機(jī)遇：東莞優(yōu)越的地理位置

在大灣區(qū)幾座城市中，東莞市具有優(yōu)越的地理位置，毗鄰港澳，連接廣深。又是廣深科技創(chuàng)新走廊的重要組成部分，為東莞這座城市的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展奠定了良好的基礎(chǔ)。

從2015年開(kāi)始，不少深圳人就因?yàn)樯钲诜績(jī)r(jià)暴漲而買(mǎi)不起房子，所以紛紛跑到臨近深圳的東莞去買(mǎi)房。

2、政策機(jī)遇：粵港澳大灣區(qū)戰(zhàn)略

2019年2月18日，中共中央、國(guó)務(wù)院印發(fā)《粵港澳大灣區(qū)發(fā)展規(guī)劃綱要》，東莞市作為大灣區(qū)戰(zhàn)略的重要部分，被8次提及。

《粵港澳大灣區(qū)發(fā)展規(guī)劃綱要》指出在粵港澳大灣區(qū)建設(shè)中，東莞市具有重要的戰(zhàn)略地位，要構(gòu)建以深圳、東莞為核心中樞建立世界級(jí)先進(jìn)制造業(yè)產(chǎn)業(yè)集群。

3、規(guī)劃?rùn)C(jī)遇：建設(shè)深圳都市圈

2019年8月18日，《中共中央國(guó)務(wù)院關(guān)于支持深圳建設(shè)中國(guó)特色社會(huì)主義先行示范區(qū)的意見(jiàn)》發(fā)布，深圳的城市地位得到極大提升。

隨后中央、廣東省、深圳市等政府層面，陸續(xù)提出建設(shè)深圳都市圈，把東莞、惠州、汕尾、河源納入深圳都市圈當(dāng)中。

隨著深莞地鐵的規(guī)劃和建設(shè)，將進(jìn)一步加快深圳與東莞的連動(dòng)速度，預(yù)計(jì)2024年深莞將進(jìn)入30分鐘生活圈。

東莞作為臨近深圳的一座城市，自然也享受到深圳建設(shè)社會(huì)主義先行示范區(qū)政策的福利外溢，從而東莞房地產(chǎn)也將大大收益。

4、自身機(jī)遇：東莞濱海灣新區(qū)

2019年5月26日，《東莞濱海灣新區(qū)發(fā)展總體規(guī)劃（2019-2035年）》審核通過(guò)，其中提出將支持東莞與香港合作共同建設(shè)東莞市濱海灣新區(qū)。

東莞市濱海灣新區(qū)不僅位于珠江口，而且靠近深圳，地理位置十分優(yōu)越，幾乎是深圳西部剛需外溢的最佳首選。

以前深圳人嫌棄東莞的房子，主要是覺(jué)得臨深的市政配套太糟糕，而市政配套好的莞城卻離深圳太遙遠(yuǎn)。

現(xiàn)在有了高標(biāo)準(zhǔn)規(guī)劃建設(shè)的東莞濱海灣新區(qū)，深圳剛需就擁有了一個(gè)既靠近深圳、市政配套又好的選擇。

互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)有句名言，風(fēng)口上豬也能飛起來(lái)。東莞的房子，正是風(fēng)口上的豬！

三、兩大因素，推動(dòng)價(jià)格暴漲

實(shí)際上，東莞的房?jī)r(jià)之所以會(huì)突然暴漲，除了東莞房地產(chǎn)市場(chǎng)面臨的四大發(fā)展機(jī)遇外，還有兩個(gè)重要原因，那就是供需失衡和流動(dòng)性泛濫。

近年來(lái)，東莞市的購(gòu)房需求不斷增長(zhǎng)，但是房子供應(yīng)卻逐漸放緩。從2013年開(kāi)始，東莞的商品住宅批準(zhǔn)上市面積就逐年下降，2019年下滑到不足2013年的一半。

在需求連年暴增的情況下，供給卻連年暴跌，東莞的樓市就從供過(guò)于求變成了供不應(yīng)求，所以?xún)r(jià)格上漲也就在所難免了！

而2020年新冠疫情出現(xiàn)后，國(guó)內(nèi)外貨幣政策普遍放寬松，又導(dǎo)致了市場(chǎng)上資金充裕，流動(dòng)性泛濫。

這些無(wú)處可去的熱錢(qián)，在深圳限購(gòu)升級(jí)之后，最終大量流入到臨近深圳，供不應(yīng)求的東莞，結(jié)果就直接把房?jī)r(jià)炒了個(gè)暴漲。

說(shuō)句實(shí)話，對(duì)于未來(lái)的東莞樓市，實(shí)在是比較難做出分析。

一方面是這座城市未來(lái)的發(fā)展前景非常好，可以說(shuō)前景大好，前途不可限量。所以東莞的房?jī)r(jià)，未來(lái)注定會(huì)超越國(guó)內(nèi)大多數(shù)二線城市。

但是另一方面，近年來(lái)東莞的房?jī)r(jià)也上漲得太過(guò)離譜，現(xiàn)在的房?jī)r(jià)已經(jīng)超越了重慶、成都、武漢等許多熱門(mén)二線城市，但是東莞畢竟不是深圳，真的值這個(gè)價(jià)嗎？

分析到這里，可能會(huì)有人要問(wèn)，那東莞的房子值不值得購(gòu)買(mǎi)呢？

老范覺(jué)得吧，如果你符合購(gòu)房資格，并且有住房的需求，可以購(gòu)入，因?yàn)榫湍壳皝?lái)看，東莞房?jī)r(jià)降的可能性不大，畢竟有深圳的1000萬(wàn)剛需在做支撐。

另外東莞本身也是一座經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的城市，每年的人口增長(zhǎng)量也呈現(xiàn)正增長(zhǎng)，所以即便是沒(méi)有深圳的剛需，東莞本身的房?jī)r(jià)也不會(huì)低到哪里去。

但是若是要投機(jī)，就得考慮性?xún)r(jià)比了，畢竟現(xiàn)在這么高的價(jià)格，再加上這么嚴(yán)厲的調(diào)控政策，扣除掉各項(xiàng)成本之后，未來(lái)能有多少盈利空間呢？