作者 | 金萊

來源 | 財經(jīng)觀察網(wǎng)（ID：caijingcom）

在以前，“第二杯半價”這一營銷手段經(jīng)常出現(xiàn)在麥當勞、肯德基、奈雪等餐飲品牌，除了“第二杯半價，還有“第二只半價”、“第二件半價”、“加1元多一件”......

一、第二套半價，昆明公寓嚴重過剩

如今，連國內(nèi)的房地產(chǎn)市場也開始打出這一營銷方案，喊出“第二套半價”這一口號的城市就是云南昆明。

近期，昆明巫家壩保利天際項目針對25平方米的平層公寓打出“第二套半價”活動，兩套房子總價只要50萬左右。

在茶、飲料市場被證明效果顯著的“第二杯半價” 在房地產(chǎn)市場的效果也十分顯著。

活動一經(jīng)推出立馬引起了不少購房者的關注、咨詢，每天看房的人絡繹不絕，原先不好賣的公寓房，如今樓層和采光較好的已經(jīng)基本賣完了。

當然昆明的公寓促銷力度還不止這點，均價11500元左右的房子，如今最低價賣到7000多元/平方米，相當于6-7折，而且還帶學位、可落戶。

昆明公寓這股“降價妖風”是從2020年下半年開始刮起來的，有些公寓價格降幅甚至達到3成；進入2021年降價風更加盛行，如今當?shù)毓⒔祪r促銷成為常態(tài)。

而導致昆明公寓開發(fā)商開出給出這么大優(yōu)惠的根源，是因為昆明的公寓去庫存壓力太大。

自2018年下半年起，昆明公寓供應大幅提升，但銷量卻沒有相應的提升，這導致庫存攀升。

截至2020年12月31日，昆明在售公寓面積增加87萬平米至454.22萬平方米，當年公寓銷售面積只有103萬平方米，這意味著公寓平均去化周期達4.4年。

不僅公寓市場，整個昆明的商辦市場都面臨去化問題。

到去年底，昆明商辦市場存量為1414.70萬平方米，達到近6年來的頂峰，即使供應不增加，也要99.7個月（8.3年）才能賣完現(xiàn)在的庫存。

由于公寓交易額度相對較低，銷售相對容易，一些寫字樓開發(fā)商便把寫字樓轉(zhuǎn)化為公寓，這讓公寓的庫存壓力進一步加大。

2021年昆明公寓成交量預計僅100萬～120萬平方米，但是供應量預計在180萬～200萬平方米，這意味著公寓庫存將超過500萬平米。

于是很多公寓開發(fā)商們?yōu)榱吮M快回款，便開始“八仙過海，各顯神通”，各種降價、促銷手段輪番上陣。

當然，昆明公寓市場的降價潮，在全國來說只能算是個例，目前全國乃至全球樓市，主基調(diào)依舊是漲價。

二、全球樓市飆漲，歐美漲幅遠超中國

國內(nèi)方面，一二三線城市房價依舊保持上行，無論是從數(shù)量、環(huán)比、同比方面。

據(jù)國家統(tǒng)計局網(wǎng)站披露的2月份70個大中城市商品住宅銷售價格數(shù)據(jù)顯示：

70個大中城市中，56個城市的新房價格上漲，較1月增加3個；55個二手房房價上漲，較1月增加6個。

2月份，4個一線城市新房、二手房銷售價格分別環(huán)比上漲0.5%、1.1%，漲幅分別回落0.1個百分點、0.2個百分點；

31個二線城市新房和二手房銷售價格環(huán)比均上漲0.4%，漲幅均與上月相同；35個三線城市新房、二手房銷售價格分別環(huán)比上漲0.3%、0.2%，前者比上月擴大0.1個百分點，后者回落0.1個百分點。

各線城市商品住宅銷售價格環(huán)比漲幅有升有降，但是同比漲幅較1月全都是上升。

2月份，一線城市新房、二手房銷售價格同比分別上漲4.8%、10.8%，漲幅分別擴大0.6、1.2個百分點；二線城市新房、二手房銷售價格同比分別上漲4.5%、2.9%，漲幅均擴大0.4個百分點；三線城市新房、二手房銷售價格同比分別上漲3.6%、1.9%，漲幅分別擴大0.3、0.4個百分點。

然而與國外房價的漲幅相比，國內(nèi)算是小巫見大巫。

2020年，中國作為全球唯一實現(xiàn)經(jīng)濟正增長的主要經(jīng)濟體，百城新房價格上漲3.46%，漲幅雖比2019年擴大0.12個百分點，增速處于近幾年同期低位。

而與中國房價的低增速不同，過去一年中，盡管新冠疫情令全球經(jīng)濟萎縮3.5%情況下，但歐美多個國家的房價漲幅更是創(chuàng)下數(shù)年來之最。

國際房產(chǎn)咨詢機構(gòu)萊坊國際（Knight Frank）研究發(fā)現(xiàn)，2020年全球房價平均上漲5.6%，比2019年還高出0.3個百分點，近9成的國家房價上漲，其中漲幅超過10%的就有10個國家。

房價漲幅最大的是土耳其，土耳其房價去年第四季度漲幅為5.5%，連續(xù)4個季度位居全球榜首，全年漲幅高達30.3%。

美國房價漲幅也超過10%，排在榜單第九。而今年1月美國房價指數(shù)更是同比上漲11.2%，增速是2006年2月以來的最大漲幅。

房價漲幅較大的國家還有英國、韓國、加拿大、日本等發(fā)達國家。

2020年，加拿大的房價漲幅接近10％；英國新房上漲8.5%，是2014年以來最大的漲幅；韓國房價同比上漲8.35%，創(chuàng)2006年以來的最高漲幅；日本首都圈房價連續(xù)8年上漲，單套新房售價自1991年來首次突破6000萬日元。

三、全球放水，富人愈富、窮人愈窮

一般而言，發(fā)達國家的城市化進程基本結(jié)束，其房地產(chǎn)市場會漸趨平穩(wěn)，如果沒有劇烈的外部刺激，房價難現(xiàn)急速漲跌。

去年美日英韓加等國家的房價之所以暴漲，根源還是在于全球放水。

海量放水之下，絕大部分資金沒有流入實體經(jīng)濟，反而涌入資本市場、樓市。

以美國為例，2020年美國的抵押貸款利率暴跌，在今年1月份創(chuàng)下2.65%的歷史新低。廉價的借貸成本無疑大大提高了民眾的借貸能力，為房地產(chǎn)市場提供了動力。

此外美聯(lián)儲還在公開市場上收購了大量抵押貸款支持資產(chǎn)(MBS)，這給樓市輸注了更多流動性供給，而市場上房屋庫存有限，于是房價開始飛漲。

這種全球貨幣發(fā)行量持續(xù)放水，還將推高歐美各國房價。進入2021年，房價上漲的熱潮在更多國家和地區(qū)蔓延。

加拿大2月平均房價就同比上漲25%，交易量同比大漲39%。英國今年房價將上漲4.5%，2021-2025年漲幅將超過20.5%；去年整體上漲3%澳大利亞樓市，3月房價平均上漲2.8%，接下來兩年內(nèi)將上漲15%。

然貨幣大放水帶來的房價、股價的上漲，受益的不是廣大普通民眾，而是富豪。

根據(jù)國際貨幣基金組織的數(shù)據(jù)，從2020年3月18日到2021年3月18日，全球2365位億萬富翁的財富增加了4萬億美元至12.39萬億美元，增幅達54%，有13位億萬富翁的財富增長超過500%。

股價、樓市大漲帶來的好處被富豪拿走了，帶來的通貨膨脹這一弊端卻讓大量的普通人的財富縮水。

而且，房價暴漲不僅帶來通脹，也給各國帶來巨大的金融風險，2007年美國次貸危機就是因此產(chǎn)生，我國這些年才會不斷地出臺政策壓制房價的上漲。